触底反弹还是另有玄机？专家预计明年墨尔本悉尼房价可能飙升15%！

导语

就在上周

2019年最后一次房产拍卖活动也画上了圆满的句号

据行内人士透露

在低利率、供应受限以及买家仍认为价格比两年前划算很多的情况下

南方的州府城市仍有升值空间

据ABC报道

在接下来的几个月当中

悉尼的房价在接上来的几个月中仍旧会比2017年达到峰值的市场价低上8%

而墨尔本的房价则比之峰值低上4%

但是墨尔本市场的恢复期会比较短

大概在接下来的两个月内就可以有所好转

可是据AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver估计

在2020年房价将会在现有的拍卖清盘率的基础上上涨10-15%

1

悉尼墨尔本成房价上涨领头羊

My Housing Market的房地产经济学家Andrew Wilson也有相似的预估

他认为在明年的大部分时间墨尔本和悉尼的房价都会有势如破竹的上涨趋势

于此同时，他还分析这样一个态势可能出现

其实是因为考虑到利率低

使市场保持着应有的活力

再加上首置业者增加

明年投资者将再次入市

Century 21 Australia的所有者兼董事长Charles Tarbey

在全澳各地有250个房地产办事处

当提到对悉尼和墨尔本房价看法的时候

其表示对上涨10%也是充满了信心

“10%的涨幅雄心勃勃，但我其实希望它不会发生，我认为市场需要稳定…我希望它继续保持小幅前进。”

他还认为，布里斯班“由于房源不足，具有比全澳大部分市场更大的上涨潜力”。

其实让他们能有这样的期待也不是无凭无据

不同于往年圣诞节前的低潮

就在上周末的拍卖活动中

全澳州府城市共有2750套房屋拍卖

比去年同期高出14％

虽然清盘率降至70％以下（69.2％）

但仍远高于去年同期

当时仅售出40％

而上季度的房价上涨趋势也很是惊人

悉尼房价上涨了6.2％，中位价为840,072澳元

墨尔本上涨了6.4％，中位价为666,883澳元

布里斯班上涨了1.8％，至497,491澳元

阿德莱德上涨了0.9％，至433,845澳元

与此同时，房价涨势也呈现不平衡的状态

表现得最为明显的就是

在过去的一个季度中

只有悉尼和墨尔本的涨幅过大

而堪培拉、霍巴特、布里斯班和阿德莱德则温和上涨

珀斯和达尔文则继续下跌

2

房价高的地区上涨更甚

CoreLogic的数据也显示，与价格较低的郊区相比，价格昂贵的地区价格上涨幅度更大。

在过去的一年当中上涨最为强劲的区域要属

墨尔本东区和离市区较近的区域

悉尼的Hills街区和Harbour City的西区

总而言之，悉尼房价最高的区间的房子上季度涨幅为7.4%

剩下四分之三的房子上涨幅度则为3.8%

而墨尔本的势头更盛

最高区间的房价上涨足足高达8.1%

剩下四分之三的房子上涨幅度为4.2%

Core Logic的负责人Lawless表示

即使利率进一步下降

目前两个最大的州府城市的上涨趋势也不会持久

将过去三个月的增长率平均化

这意味着悉尼和墨尔本接下来的三个月中

它的资本收益率大概会在20%左右

可是这已经远远超过其本身的年增长率15.3%

所以房屋上涨的可持续性其实不高

这种预测还是基于考虑到工资和家庭收入仍然很低

经济也在失活的同时

住房压力也在不断增加

这意味着迅速复苏房地产市场其实还是面临一些阻力的

正如上季度房价趋势图所显示的那样

尽管悉尼和墨尔本的房价有所上涨

霍巴特和堪培拉的状况很明显并不尽人意

霍巴特和堪培拉的房价已经处于创纪录水平

珀斯的价格比高峰期低21％

达尔文的价格已下跌30％以上

Lawless解释说：“整个高价值市场的表现强劲，可能归因于该行业在低迷时期价值下降更多，以及最近对可使用性规则的调整提高了借贷能力。”

并且，因为独立式住宅的数量较少使得其更为抢手，而随着高价区的房价越来越高，这种对独立式住宅的渴求度也会慢慢向房价较低的地区辐射。

3

中介为明年开盘蓄势待发

看着悉尼和墨尔本的上涨趋势很是喜迎人

房产中介Nelson Alexander就已经开始为2020年第一周的拍卖活动而蠢蠢欲动了

公司董事长Duncan McPherson表示

因为圣诞节前的拍卖活动取得了较为成功的结果之后

人们开始愈发期待节后的拍卖

但是，中介还是一直坚持不会在假期进行拍卖

明年早些时候开市可能会是更好的选择

在悉尼内城区， Angie和Ben Wain夫妇在短短三周内以230万澳元的价格出售了他们在Surry Hills的排屋，这都得益于房市的强劲表现。

Angie表示，他们并没有正式打出广告，而且只举办了一次看房。促成交易的中介人员Sam Hosking认为，在Paddington、Surry Hills和Woollahra，单层联排别墅很受欢迎。

4

澳洲房价上涨原因

由此可见，悉尼和墨尔本的房价上升态势还是很吸引人的

可是为什么澳洲房价会持这样一个上升态势呢？

接下来这篇文章将会从十个方面入手为你解锁为什么房价会持续上涨

建筑成本上升

砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本，这些年来的上涨是有目共睹的。

建房最大的一笔成本，土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。

空置率低

澳洲房子的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%。一个房子放租，有三、四十人排队去抢，是常有的事。基本上不用多做广告。这就造成租金回报好，投资买房找人供比较容易。

房贷利率低

虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本的，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。

住房数目的缺口扩大

在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求，也就是说，我们其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。

移民和人口的增长

国家住房供应理事会（National Housing Supply Council）说，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。

为什么缺那么多，又为什么是2031年呢？原来，二次大战后，澳洲人口增长的高峰“婴儿潮”是1946年开始到1964年的，假定这些人平均寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去，而要有足够税收来照顾老年人，除了不断鼓励生育，还要引进大量的移民，这又造成了房屋供应的巨大压力。

充实的资金

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。

去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

澳元汇率相对较低

以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的4.8:1，是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。

良好的制度

澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。

数完了八大因素，还有两个，那就是互相作用、影响深远的两个因素。我们经常说的的政策鼓励是其中之一，另一个则是建房审批制度。

澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。

由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批（DA）基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点“照顾”，做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五六年，要由环境法庭来解决。

而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，一方限制供应的上下不同调局面。

5

态势尚好，是否入市或出市？

既然澳洲房价的上涨趋势如此吸引人

那么作为投资者

应不应该在明年选择出手自己的房产呢？

澳洲房价回升已是不可否认的事实，但是投资者还处于观望状态。

自澳洲房价下跌以来，投资者随之减少。投资者在市场中占比更小，而首次购房者伺机而入。

澳洲央行最新统计，9月份房贷仅增长了0.2％，过去12个月私人信贷增速仅为2.7％，创下了最低纪录。

同时，房产投资贷款连续第三个月下滑，这是有记录以来的第一次，也是28年来的最大降幅。

这很明显的反映出推动购房需求因素中没有投资者，而且，前期购房投资者在只还息的贷款期限到期后将偿还更多的本金债务，这无疑加大了投资成本和负担。

结语

自十月以来

澳大利亚享受了4年多以来的最大房价上涨

澳大利亚的房地产市场势头强劲

悉尼和墨尔本也成为房地产市场的领头羊

预计明年的房价增幅最高甚至可高达15%

可是，投资仍需谨慎

买房和抛房还是需要更加仔细地观察和分析市场趋势才能够做决定

市 场 推 广
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